Comprendre une société civile immobilière

Toutes les informations utiles pour lancer sa SCI.

Quels sont les avantages de la SCI ? 

• Il n’y a pas de capital social minimum 
• La structure est souple voir aménageable et liberté de fonctionnement 
• Séparation entre l’immobilier et l’exploitation 
• Outil de transmission du patrimoine 

Quels en sont les inconvénients ? 

• Coûts de création de la SCI
• Responsabilité des associés indéfinie  
• Un seul associé peut être engagé de l’ensemble des dettes : indéfini et solidaire 
• Risque de se voir requalifier fiscalement en exploitation commerciale. 
• Formalisme de fonctionnement (décisions collectives). 

Comment fonctionne une SCI ? 

Voici quelques caractéristiques essentielles à la SCI. 

• La SCI est encadrée par un ou plusieurs gérants qui peuvent être associés ou non, une personne physique ou morale.
  Les gérants ont le droit d’agir au nom et pour le compte de la société s’il y a l’absence de limitation statuaire.
  De plus, les statuts ont le droit de fixer des modalités de façon libre et toutes décision sont prises à l’Assemblée Générale. 

• Leur responsabilité est indéfinie mais proportionnelle à leur part dans le capital, sur l'ensemble de leurs biens personnels. 

• Une SCI est par sa nature une activité civile est pour l’immobilier soumis aux revenus fonciers les locations nues (déclaration fiscale n°2072). 

L’option pour l'impôt sur les sociétés est possible mais irrévocable sauf exception. 

Dans le cas d’une location meublée, l’activité de la société est requalifiée en exploitation commerciales soumise à l’impôt sur les sociétés. 

• Pour créer une SCI il faut au moins deux associés et il n’y a pas de capital minimum.  

• Une SCI doit être encadrée par un ou plusieurs gérants (personnes physiques ou morales) 

• Il y a une particularité sur la responsabilité des associés qui est indéfinie car ils sont responsables de leur patrimoine personnel ainsi que des dettes de la SCI. Aussi, s’il y a des problèmes financiers leur patrimoine personnel peut être saisi. 

• Comme une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, les associés doivent mettre leur part dans le capital social. Il y a une possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés lorsque votre SCI est créée. Aussi, il y a également des particularités concernant la TVA et la SCI. 

Comment créer une SCI ? 

1.   La rédaction des statuts de la société 

2.   Le dépôt du capital social (pas obligatoire) 

3.   La publication dans un journal d’annonces légales 

4.   Le dépôt du dossier d’immatriculation au greffe 

Lorsque vous faites le dépôt du dossier d’immatriculation au greffe, vous devez remplir un formulaire en ligne pour la création de votre SCI et y joindre les documents essentiels pour votre dossier. 

Les documents à fournir sont les suivants : 

• Un exemplaire des statuts de la SCI ; 
• L’avis de parution dans le journal d’annonces légales ; 
• La pièce d’identité du gérant ; 
• La déclaration de non-condamnation du gérant ; 
• La déclaration des bénéficiaires effectifs ; 
• Un justificatif de domiciliation de la SCI.

Le conseil en plus : 

• Possibilité d’acheter un bien immobilier à plusieurs, dans un cadre familial ou non avec la mise en location du bien si indiqué dans l’objet social. 
• C’est un outil de transmission du patrimoine. 
• La SCI est imposée en revenu foncier à l’impôt sur le revenu pour les locations nues et obligatoirement à l’impôt sur les sociétés pour les locations meublées. 
• Le régime de l’exonération de la plus-value des particuliers s’applique aux revenus fonciers et une taxation des plus-values importantes dans le cas des sociétés soumis à l’IS en contrepartie d’un résultat minoré par rapport au résultat calculé pour les revenus fonciers. 

Tableau récapitulatif :